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Es geht weiter…..

Freitag, 16. Dezember 2011

16. Dezember 2011

Nach fast einem Jahr, in dem ich hier nichts mehr über die Villa berichtet habe, geht es nun weiter.

Am Gebäude ist seither leider nicht viel passiert. Der Grund dafür liegt darin, dass es uns trotz intensiver Suche nicht gelang einen Mieter zu finden, der bereit und in der Lage ist, Miete in einer Höhe zu zahlen, mit der wir unseren Aufwand finanzieren können. Es stellte sich heraus, dass unser ursprüngliches Konzept, die Villa als eine einzige Nutzungseinheit zu vermieten, nicht funktioniert. Aufgrund des Grundrisses lässt sich das Gebäude nicht ohne Weiteres in mehrere kleinere Wohnungen unterteilen, und so versuchten wir, die gesamte Wohnfläche von mehr als 430m² zuzüglich ca. 150m² Nutz- und Nebenfläche am Stück zu vermieten.

Daher hatte ich alle Arbeiten im Innernen des Gebäudes vorerst gestoppt. Nur ein paar Restarbeiten an der Fassade wurden noch zu Ende gebracht, inklusive der Außentüren. Die Kastenfenster sind nun auch komplett, die Kästen und die inneren Flügel sind montiert.

Im Sommer 2011 traf ich dann auf dem Marktplatz zufällig unseren neuen Ersten Bürgermeister Georg Hohmann. Ich lenkte seine Aufmerksamkeit auf die Villa und klagte ihm mein Leid mit der schlechten Vermietbarkeit und dass wir immer noch nach einem Nutzer suchten. Er erwiderte, dass die Gemeinde Markt Schwaben auf der Suche nach einer größeren Immobile sei, um dort einen Kindergarten unterzubringen. Bingo!

Im Folgenden gab es mehrere Ortstermine und Planungsgespräche mit Mitarbeitern der Gemeinde (Frau Angela Freise und Herr Andreas Pröschkowitz), dem Sachverständigen für den vorbeugenden baulichen Brandschutz, Herrn Jochen Kaefer, und den Damen und Herren von der Unteren Denkmalschutzbehörde im Landratsamt Ebersberg und dem Landesamt für Denkmalpflege.

Die Einrichtung eines dreigruppigen Kindergartens für bis zu 70 Kindern in der Villa erfordert umfangreiche bauliche Änderungen. Es müssen drei ca. 50m² große Gruppenräume und ein Mehrzweckraum mit ca. 70m² geschaffen werden. Dazu müssen tragende Wände großflächig durchbrochen und die Deckenbalken mit Unterzügen abgefangen werden.

Alle Räume im Ober- und Dachgeschoß, in denen sich Kinder aufhalten können, benötigen einen zweiten Rettungsweg ins Freie. Dadurch wird ein zweites Treppenhaus notwendig. Um die Anforderung der Barrierefreiheit zu erfüllen, muss ein Aufzug integriert werden.

Da diese umfangreiche Nutzungsänderung ein genehmigungspflichtiges Bauvorhaben darstellen, haben wir Anfang Dezember einen entsprechenden Bauantrag ins Rathaus gebracht, dem auf der letzten Sitzung des Haupt- und Bauausschusses das “gemeindliche Einvernehmen” einstimmig erteilt wurde.

Das Erker-Dach

Donnerstag, 27. Januar 2011

27. Januar 2011

An der Nord-Ost-Ecke der Villa befindet sich im Erdgeschoß ein Erker mit drei Fenstern, der ursprünglich mit Schiefer oder Schindeln eingedeckt war (genauer kann man es auf dem alten Foto von 1915 nicht erkennen). Lange scheint diese Dachdeckung allerdings nicht gehalten zu haben. Bereits auf dem Foto von 1940 sind die Schindeln verschwunden und durch ein dunkles, glattes Material ersetzt worden, vermutlich Blech.

Als wir die Bedachung des Erkers abrissen, kam unter dem verzinkten Stahlblech auch noch eine fragwürdig zusammengenagelte Holz-Unterkonstruktion zum Vorschein. Die musste also auch erneuert werden.

Da die Geometrie dieser geviertelten Zwiebel einigermaßen kompliziert ist, mussten die Zimmerer einiges vor Ort buchstäblich aus dem Vollen schnitzen.

Auf diese Unterkonstruktion wurden vom Spengler dann die Bahnen aus Kupferblech angepasst. Die Blechteile werden zugeschnitten, die Längskanten abgekantet, und durch Strecken und Stauchen dieser Abkantungen mit einer speziellen Zange wird das Blechteil an die Rundung der Holzkonstruktion angepasst.

Die verzwicktesten Stellen sind die Grate, also da, wo die spitz zulaufenden Randstücke aneinandertreffen. Die Schnittkanten sind nicht gerade, sondern S-förmig und müssen Stück für Stück abgekantet und dann gestaucht und gestreckt werden. Eine zeitaufwändige Arbeit, die viel Können und Geschick erfordert.

Wenn alle Teile angepasst und befestigt sind, schlägt der Spengler die Abkantungen zu einem Stehfalz um.

Was bei ebenen Blechbedachungen normalerweise mit einem speziellen Werkzeug recht flott von der Hand geht, muss hier mit dem Hammer und dem Schal-Eisen mühsam und Zentimeter für Zentimeter geformt werden.

Bei dieser Arbeit muss noch dazu darauf geachtet werden, dass die oberflächenfertigen Blechteile nicht von den Werkzeugen verbeult werden.

Aber der Aufwand hat sich gelohnt:

Das Gerüst ist abgebaut.

Montag, 24. Januar 2011

In der letzten Woche vor Weihnachten konnten die Maler den Fassadenanstrich gerade nicht mehr fertigstellen. Ganze drei frost- und niederschlagsfreie Tage fehlten, dann hätte es noch geklappt. So aber mussten die Arbeiten ins neue Jahr vertagt werden.

Als dann nach der Winterpause eine kurze Schönwetter-Periode abzusehen war, wurde die Gelegenheit genutzt und alle Arbeiten schnell erledigt, die nicht ohne Gerüst gemacht werden können.

Am 19.01.2011 gegen Mittag war es dann soweit. Das Gerüst wurde den Malern buchstäblich unter den Füßen weg abgebaut. Ganz fertig sind wir mit der Fassade zwar noch nicht, z.B. im Eingangsbereich auf der Ostseite und rund um die Balkontüren. Aber das alles kann auch ohne Gerüst abgearbeitet werden.

Die Putzer sind fertig

Donnerstag, 25. November 2010

Am Dienstag, den 23.11.2010, haben die Putzer als letztes die Ostfassade fertig gestellt.

Oben die Maler, mitte die fertig geputzte Fassade, unten der Senior-Chef

Der Bereich über dem unteren Kaffgesims bleibt gemäß der Vereinbarung mit dem Landesamt für Denkmalpflege erhalten. Kleinere Beschädigungen werden ausgebessert und lockere Farbschichten mit der Drahtbürste entfernt.

Säubern des alten Putzes

alter Putz mit vielen Farbschichten

Hier ein neu verputzter Pfettenkopf mit geglätteter Oberfläche und daneben der scharfe Kontrast zum groben Kellenwurf, darüber ein originales Gesims, das erhalten bleibt.

alt und neu

Der Senior-Chef auf Baustellen-Inspektion:

Mit der Fertigstellung der letzten Fassade sind wir einen großen Schritt weiter am Ziel: bis Weihnachten soll das Gerüst abgebaut sein.

Ganz fertig sind die Putzer allerdings noch nicht. Der Bereich unter dem Balkon auf der Ostseite ist noch weitgehend unbearbeitet. Die Arbeit an diesem Bereich habe ich zugunsten der Hauptflächen zurückgestellt, da hier auch ohne Gerüst und zu einem späteren Zeitpunkt gearbeitet werden kann.

Der Kellenwurf – die letzte Putzschicht

Samstag, 20. November 2010
Nachdem der Grundputz aufgetragen und kurz darauf gekratzt wurde und genügend Zeit zum trocknen hatte, wurden vergangene Woche die Faschen und Lisenen mit einer Kalkglätte aufgebracht.

Faschen und Lisenen in weißer Kalkglätte

Diese Verzierungen der Fassade sind typisch für die Zeit, in der das Haus gebaut wurde. Ich habe die gesamte Fassade vor dem Abschlagen des alten Putzes vermessen, dokumentiert und die Anordnung und Einteilung der Putzflächen in einen Plan eingezeichnet.

Dokumentation der Fassadengestaltung

Der feinkörnige Kalkmörtel wird in zwei Schichten aufgetragen und anschließend noch frisch mit dem Schwammbrett verrieben und mit der Glättkelle abgezogen. So ergibt sich eine sehr glatte und edel aussehende Oberfläche, die deutlich schöner ist als die heute üblichen gefilzten Faschen, bei denen das Korn zu sehen ist.

Die glatten Streifen um die Fenster und Türen, an den Gebäudekanten und Gesimsen werden mit etwas Übermaß aufgetragen. Anschließend werden die exakten Maße aus dem Plan mit der Schlagschnur markiert und die Flächen, die später glatt bleiben sollen, mit Klebeband und Folie abgedeckt.

Fenster und Gebäudekanten sind abgeklebt.

Es ist es gerade noch warm genug, dass das Klebeband hält.

Detail Fensterbank mit Fasche

Heute, Samstag 20.11.2010, bei knapp über 0°C, wurde mit dem Kellenwurf auf der Südseite des Hauses begonnen. Um die grobe Struktur des originalen Putzes zu erreichen, muss ein spezieller Mörtel mit einer Korngröße von 8mm in ziemlich dünnflüssiger Konsistenz mit der Kelle und mit Schwung auf den Untergrund geworfen werden. Das setzt Können und Erfahrung voraus und kann nicht mit der Maschine gemacht werden.

Um die richtige Menge Wasser für die Mischung zu ermitteln, wird zuerst eine Probefläche angelegt.

Probefläche für den Kellenwurf (die zweite)

Das Ergebnis wurde diskutiert und schließlich im dritten Anlauf für gut befunden.  Schließlich muss alles genau passen. Der geworfene Putz wird ja nicht verrieben, Korrekturen sind also kaum möglich.

Diskussion des Probewurfes

Ich bin wieder einmal begeistert, mit welcher Akribie die Handwerker bei der Arbeit sind. Man kann es spüren, dass es allen Handwerkern (nicht nur den Putzern, wie in diesem Fall) bewusst ist, dass sie auf einer besonderen Baustelle arbeiten. Ich muss sie noch nicht einmal anspornen, manchmal sogar etwas einbremsen, damit die Kosten im Rahmen bleiben. Hier zahlt sich die langjährige und vertrauensvolle Zusammenarbeit mit den Firmen aus.

Nachdem das Mischungsverhältnis  zwischen Trockenmaterial und Wasser ermittelt wurde, wird der der als Sackware angelieferte Mörtel in der Maschine gemischt und eimerweise auf des Gerüst gebracht und per Hand mit der Kelle auf die Fassade geworfen.

Putz-Mörtel mischen

eimerweise hoch auf das Gerüst

... und mit Schwung...

.. an die Wand

Jetzt muss nur noch das Wetter mitspielen, und die Fassade könnte bis Weihnachten fertig sein.

Fassadenputz

Donnerstag, 28. Oktober 2010

Eigentlich ist es schon zu spät im Jahr, um mit den Putzarbeiten an der Fassade zu beginnen. Aber bestimmte Umstände, auf die wir keinen Einfluss hatten, haben dazu geführt, dass wir es nun doch tun. Es besteht ein gewisses Risiko, dass die Arbeiten aufgrund von Frost abgebrochen werden müssen. Aber im Moment spielt das Wetter mit und wir sind zuversichtlich, die Fassade bis Ende November komplett fertigzustellen und das Gerüst abbauen zu können.

Als erste Schicht wird nach dem Abwaschen des Mauerwerkes ein sogenannter Spritzwurf aufgebracht. Er dient als Haftbrücke für den darauf folgenden Grundputz.

links Spritzwurf, rechts Grundputz, oben altes Gesims, mitte Drahteckwinkel

Während der Vorspritzmörtel mit der Kelle per Hand aufgetragen wurde, kann der Grundputz mit der Maschine gespritzt werden.

Grundputz auftragen mit der Maschine und abziehen

Nach ein bis zwei Tagen trocknen kann der Grundputz gekratzt werden. Dabei werden vorstehende Unebenheiten entfernt und es entsteht eine ebene Fläche für die dritte Lage, dem Edelputz.

Grundputz gekratzt

Vorher hatte der Schlosser noch eine Halterung für den neuen Balkon an die Balken der Decke über der ehemaligen Küche angeschraubt. Am Ende des Stahlträgers ist ein Isokorb als thermische Trennung angeschweißt.

U-Profil an Deckenbalken mit Isokorb

Zusätzlich wird um den Isokorb das Mauerwerk 10cm tief eingestemmt und mit Schaumstoff ausgefüllt. Diese Maßnahme ist erforderlich, damit der Stahlträger, der ja direkten Kontakt mit dem Holz hat, nicht so weit auskühlt, dass sich Kondenswasser bilden kann und der Holzbalken dadurch Schaden nimmt.

Halterung für neuen Balkon über der ehemaligen Küche

Nach Fertigstellung der Fassade wird an diese acht Gewindebolzen der neue Balkon angeschraubt. Er wird dem kleinen Balkon in Form und Ausführung angepasst, nur etwas größer.

Die Fenster sind da

Mittwoch, 13. Oktober 2010

Am Montag war der Tag, auf den wir mit über einem Jahr Vorbereitung, Planung, Abstimmung mit den Behörden, Rücksprache mit dem Bauphysiker und ca. fünf Monaten Fertigung hingefiebert haben:

Die neuen Fenster sind da!

Fenster für das Erdgeschoß

Fenster für das Dachgeschoß

... und eingebaut

In dieser Bauphase werden allerdings nur der äußere Stock mit den Außen-Flügeln montiert. Der Kasten mit den Innen-Flügeln kommt später.

Schreinermeister bei der Arbeit

Über den Dächern von Markt Schwaben

Dienstag, 05. Oktober 2010

Rundblick vom First:

Norden

Osten - Richtung Marktplatz

Süden

Der Bauherr auf dem First

Walm mit Grat

die geschnittenen Ziegel müssen einzeln angebunden werden

Detail Grat

das wird noch eine schöne Fieslerei für den Spengler

so sieht eine Nockenkehle aus

Das Fassadenputz muss weg

Dienstag, 05. Oktober 2010

Ursprünglich wollten wir den Putz weitgehend erhalten und nur die schadhaften Stellen ausbessern. Nach einer genaueren Untersuchung und unter Hinzuziehung von Anwendungstechnikern der Firma Hasit, dem Hersteller des neuen Putzes, wurde klar, dass es nur an der Ostfassade größere zusammenhängende intakte Putz-Flächen gibt. Alle anderen Flächen, besonders an der Nord- und West-Fassade, sind locker und mürbe und lassen sich teilweise mit dem Fingernagel abkratzen.

Bei einem kurzfristig zustande gekommenen Ortstermin mit Herrn Dr. Hallinger, stellvertretender Referatsleiter beim Bayerischen Landesamt für Denkmalpflege, wurde entschieden, dass der Putz nur am Giebeldreieck der Ostfassade erhalten bleiben soll. Diese Fläche ist vom Rest durch ein Kaffgesims abgegrenzt und so gibt es auch keinen direkten Übergang zwischen altem und neuen Putz. Diese Übergänge wären bei dem zur Anwendung kommenden groben Kellenwurf mit Korngröße 8mm immer unschön geworden und hätten sich niemals angleichen lassen.

An dieser Stelle nochmal vielen Dank an Herrn Dr. Hallinger für die schnelle und unkomplizierte Bearbeitung unseres Projektes!

Also wurde begonnen, den alten Putz abzuschlagen.

Der Putz muss weg

Südfassade ohne Putz

Vorher hatte ich die Lage und Breite aller Faschen, Lisenen und Gesimse der gesamten Fassade dokumentiert.

12.000 Dachziegel…..

Dienstag, 05. Oktober 2010

…. wurden gestern angeliefert.

12.000 Dachiegel

Wir verbauen Biberschwanz-Ziegel naturrot von Erlus

Die Eindeckung mit Biberschwänzen ist deutlich komplizierter als mit den heute gebräuchlicheren Dachpfannen. So muss zum Beispiel an Wandanschlüssen, Kehlen  und Ortgängen unter jeden einelnen Biber ein Stück Kupferblech, die sogenannte Nocke, untergelegt werden, damit die Eindeckung dicht ist.

Anschluss an Ortgang mit Nocken und halben Bibern

Anschluss an Gaube mit eingefassten Nocken

Nockenkehle

Blechverkleidung der Gaube

Der Giebelspitz in der Nord-Fassade ist schadhaft und wird 1:1 nachgebaut.

Giebelspitz alt und neu

fertig eingebaut, die Bretterschalung fehlt noch